Коммуналка – дело деликатное

Что изменилось в деятельности алтайских «управляшек» после лицензирования

Что изменилось в деятельности алтайских «управляшек» после лицензирования

Начиная с 1 мая текущего года для многочисленных «управляшек» и ТСЖ края наступил час «Х», связанный с окончанием официальных установленных сроков прохождения лицензирования. После этого те коммунальные предприятия региона, по каким-то причинам не прошедшие эту процедуру, де-юра лишились права управления многоквартирными домами. Кроме этого, ещё одной заявленной целью прошедшей акции должно было стать наведение хотя бы мало-мальски относительного порядка в «беспокойном» коммунальном хозяйстве.

Насколько это удалось сделать и какие «коммунальные потрясения» могут грозить жителям региона в обозримой перспективе – об этом обозреватели cайта «Приоритет22» беседуют с заместителем руководителя Государственной жилищной инспекции в Алтайском крае Сергеем Гричановым.

- Сергей Николаевич, не могли бы вы вкратце охарактеризовать итоги прошедшего в крае лицензирования управляющих компаний?
-  Если позволите, то начать хотел бы с того, что руководители очень многих управляющих компаний проявили совершенно необъяснимую для меня пассивность в данном вопросе – они оттягивали сдачу необходимого квалификационного экзамена до самого последнего дня. Возможно, надеялись на то, что это процедура их как-то обойдёт стороной. Не обошла. И теперь мы имеем то, что имеем. На 1.01.2015 в крае в общей сложности насчитывалось 229 управляющих компаний. После лицензирования их количество сократилось до 161 –ой. При этом надо говорить о том, что некоторая часть коммунальных предприятий на момент получения лицензии не управляла многоквартирными домами. Что касается прошедших лицензирование компаний, осуществляющих управление жилыми домами, то на сегодняшний день таких в каре насчитывается 121.

- Могут ли выйти на рынок те 25 управляющих компаний, которые прошли лицензирование, но пока не имеют домов?
-Никаких препятствий для этого, по закону - нет. Особенно с учётом того, что в связи с ужесточившимися к управляющим компаниям требованиям они могут сначала лишиться права управления какими-то отдельными домами, а затем – и потерять лицензию. На практике это может осуществляться следующим образом. Предположим в каком-то из домов управляющей компании выявлены серьёзные нарушения. В соответствии с законом, ей выдаётся предписание для их устранения. Если в течении одного календарного года УК получит два таких предписания на один дом и не выполнит их, то она автоматически решается права управления этим жилым объектом. Ну а если количество таких «потерянных» предприятием домов достигнет 15% от общего объёма жилого фонда, находящегося в её управлении, то она соответственно лишается лицензии. Кроме того за нарушение правил технического обслуживания жилых объектов, законодателем были предусмотрены и другие меры ответственности – к примеру, в соответствии со ст.14.1.3 КоАП РФ на управляющую компанию, как юридическое лицо может быть наложен штраф в размере от 200 тыс. рублей, а на её руководителя, как на физическое лицо – в размере 50 – 100 тыс. рублей. Более того, руководители, неоднократно подвергавшиеся таким наказаниям, могут быть дисквалифицированы на срок до 3-х лет.

-То есть, УК, не имеющие или лишившиеся лицензии, не имеют права управлять многоквартирными домами?
- Теоретически и по закону – не имеют. Но на практике мы иногда сталкиваемся с такими вопиющими прецедентами. И, разумеется, сразу же реагируем на них. К примеру, в Рубцовске к административной ответственности была привлечена управляющая компания «Жилищный сервис», которая, не имея лицензии, управляла 14-ю многоквартирными домами. Решением мирового судьи, она была оштрафована на 100 тыс. рублей. Директор «Жилищного сервиса» подал 30 марта заявление на получение лицензии, но из-за несоответствия лицензионным требованиям ему было отказано в выдаче документа. Несмотря на это компания продолжила управлять домами и выставлять их жильцам квитанции на оплату ЖКХ. Кроме этого, специалисты службы жилищного надзора составили ещё 6 протоколов за действия по управлению многоквартирными домами без лицензии: рубцовские УК «Центр +», «Стандарт», УК «Юг» и УК «Юг +», УК «Славгородский партнёр» и барнаульскую «ЖЭК – 46». Работа в этом плане продолжается. И я надеюсь, что вскоре в регионе не останется управляющих компаний, работающих без лицензии.

- Что же будет с теми домами, которые "отберут" у управляющей компании? 
-  Сначала мы сообщаем муниципалитету, что та или иная управляющая компания лишилась права управления домом. Далее муниципальные власти инициирует проведение общего собрания собственников в течение 15 дней. На нем принимается легитимное решение о передаче дома в управление тому или иному коммунальному предприятию или созданию ТСЖ.  Если решение не принято или собственники не провели собрание, то муниципалитет должен произвести расчеты, уточнить, сколько стоит содержание дома, и выставит его на конкурс. А прежняя компания продолжит управлять домом до тех пор, пока не придет новая. Таким же образом будут поступать и в случае, если УК лишится лицензии. Как мы видим, происходит значительное увеличение роли муниципальных властей.

- Как показывает практика, вплоть до самого последнего времени создание и регистрация управляющей компании было делом несложным: собрались три человека, арендовали офис, находили в доме инициативную группу, которая организовала собрание, — и дом выбирает новую УК, не имеющую квалифицированного персонала и необходимой материально-технической базы. Есть шанс, что таких компаний будет меньше? 
- Такая вероятность не только существует, но и становится все более реальной. Если до лицензирования УК могла не выполнить предписание и просто отделаться штрафом, то сейчас, как мы уже говорили, для нее становится реальной угроза лишиться управления домом, а впоследствии и лицензии. Информация по многоквартирным домам открыта для всех, также доступна вся информация об управляющих компаниях, которые лишились лицензии. Более того существует вероятность ухода с коммунального рынка несерьёзных и неответственных игроков с 1 апреля 2016 года, в связи с принятием поправок в законодательств, которые значительно ужесточат требования к управляющим компаниям.

- О чём речь?
- В том числе и о пересмотре коммунальных платежей, в ныне существующий перечень которых добавится 7 новых видов. А в целом же все платежи будут дифференцированы на три большие группы: ОДН, текущее содержание и ремонт дома и затраты на его управление. И в связи с этим, на счета управляющих копаний будут перечисляться деньги только из последней категории, что может значительно усложнить их жизнь. Особенно тех из них, чья деятельность и сейчас носит непрозрачный характер.

- Будут ли уходить с рынка компании, у которых мало домов? 
- Не обязательно. Есть небольшие управляющие компании, у них 5–20 домов. Они выполняют договоры управления добросовестно. Стараются найти рабочий контакт с собственниками, не нарушают законодательство. Это подтверждают и наши рейтинги управляющих компаний края, которые также находятся в открытом доступе и которыми могут воспользоваться жильцы домов при выборе той или иной УК. 

- О безобразиях, которые творятся в управлении жилыми домами, говорят довольно много. А сколько сигналов на них поступает в Госинспекцию и на что чаще всего жалуются жильцы многоквартирных домов? 
-  К примеру, в прошлом году нами было зарегистрировано около 8 тысяч официальных обращений. В основном жалобы касаются нарушений правил технической эксплуатации зданий (36–38%), почти столько же нарушений связано с начислением платежей. Некоторые управляющие компании говорят, что общедомовой счетчик вышел из строя, и не сообщают об этом жильцам. По нормативу же лучше начислять — получается больше. Почему такое может происходить? Ежемесячно исполнитель услуг (управляющая компания) должен вместе с собственниками составить акт — снять показания счетчиков. А собственники этим не занимаются. Мы спрашиваем у людей, которые к нам обращаются: где ваш старший по дому? А они и не знают. Основная масса людей рассуждает примерно следующим образом: кто бы пришел и навел порядок за нас.

-  Какого рода сигналы, как правило, не находят своего подтверждения? 
- Когда мы проверяем правильность начислений, примерно в 50% случаев не находим ошибок. Люди ведь как рассуждают? Есть предельный норматив на рост тарифов, который не должен быть не больше 6%, а у меня больше 12%. А то, что выросли показания счетчика, жилец почему-то не учитывает. Часто не подтверждаются жалобы о температуре в квартире. Пожилой человек говорит, что ему холодно. Мы приходим, замеряем: температура 20 градусов — это норма. А обратившемуся хотелось бы 24 градуса. 

-  Можно ли сказать, что чем больше в управлении домов, тем хуже компания работает? 
- Нет. Мы составляем рейтинг управляющих компаний, и при его подготовке оцениваем количество нарушений на квадратный метр жилья, учитываем предписания, штрафы, задолженность перед ресурсовиками. И такой связи не выявили. 

- Муниципальные УК лучше работают, чем частные? 
- Различий мы не видим. Но у частных компаний больше "движений": например, они создают так называемые клоны — компании с таким же или похожим названием, но другим ИНН. 

-  Люди реже жалуются на ТСЖ, чем на управляющие компании? 
- Количество жалоб на ТСЖ, может быть, даже и больше. Но зачастую эти жалобы связаны с личными отношениями между бывшим членами правления и действующими. Бывший председатель хорошо знает чисто технические недостатки, которые обычный человек даже не заметил бы и с которыми дом может жить всю жизнь. Но с точки зрения буквы закона он прав, инспектор приходит и наказывает. Допустим, нет жалюзийной решетки на слуховом окне. Если разобраться, без нее жить можно. Но это нарушение, и председателя можно привлекать к административной ответственности. И таких нюансов много — в ТСЖ много склок. 

-  Управляющие компании время от времени создают клоны, жильцов в известность не ставят, дома переводят из одной компании в другую за их спиной, нарушая законодательство. Поможет ли лицензирование остановить это явление? 
- Да. Есть управляющие компании, которые тихо, никого не уведомив, перевели дома на другую УК с таким же или похожим названием, но другим ИНН, а долги по налогам, по уже потребленным ресурсам оставили на прежней, с которой их взыскать невозможно. Вот возьмите "ГУК-2": их две, а ИНН разные. Договоры управления переписывают на новую компанию, обманывают жильцов. И никого не уведомляют — за это они должны нести административную ответственность по статье 19.7.5-1 КоАП. После завершения процедуры лицензирования и составления реестра действующих управляющих компаний практика клонирования должна уйти в прошлое. Помогут в этом и поправки в законодательство, в том числе предусматривающие уголовную ответственность за фальсификацию протоколов общих собраний жильцов многоквартирных домов. Так что, надеюсь, что в конце концов порядок будет наведен и в нашем беспокойном хозяйстве.

Екатерина ЮРИНА

00:00 00/00/0000 г